INFORMACIÓN JURÍDICA
¿Qué debe saber antes de comprar una vivienda?
La adquisición de una vivienda es generalmente una de las decisiones más importantes que puede tomar una familia en el plano económico.- ¿ A través de quién puede adquirir su futura vivienda ?
A través de un A.P.I. (Agente de la Propiedad Inmobiliaria).
Directamente en una empresa constructora o promotora.
A través de una agencia inmobiliaria.
Directamente de particular a particular.
- Comprobaciones previas a la compra :
Es aconsejable realizar una serie de comprobaciones que pueden ahorrarle posteriores problemas:La Verificación o Certificación Registral : Es la consulta al Registro de la Propiedad para comprobar la existencia o no de algún condicionante (si el vendedor de la vivienda es realmente el propietario, si existen cargas, contratos de alquiler, etc.), sobre la vivienda a adquirir que pueda perjudicar el libre disfrute de la misma. Si existiera alguno de estos ejemplos u otros similares, es aconsejable que se asegure de efectuar la compra libre de cualquier tipo de cargas o, de no ser posible, tener perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas.
La Comprobación Urbanística : Es recomendable comprobar en el Ayuntamiento al que pertenece la vivienda, si ésta se encuentra afectada de modo desfavorable por algún Plan Urbanístico proyectado, así como si cumple las exigencias de los Planes Urbanísticos en vigor.La escritura : El vendedor debe presentar la escritura c orrespondiente de la vivienda que va a vender. Al efectuar la compra, se expedirá por el Notario una nueva escritura de compra-venta entre comprador y vendedor donde figurarán todas cláusulas y condiciones que se hayan pactado (precio, forma de pago, etc.).
La contribución urbana : Es conveniente comprobar que el último recibo de la contribución urbana esté pagado y que figure a nombre del titular de la vivienda.
- Qué impuestos hay que pagar en la compra de una vivienda?
El Impuesto sobre el Valor Añadido (iva) : Se aplicará sólo en el caso de viviendas nuevas (primera transmisión). El importe a satisfacer se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Dicho porcentaje es del 6% en vivienda libre o de protección oficial, y del 3% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial. La escritura de compraventa de estas viviendas tributan por el impuesto de actos jurídicos documentados, con el 0'50% del valor declarado de compraventa.
Impuesto sobre Transmisiornes Patrimoniales : Este impuesto se aplicará en las entregas de viviendas de segunda o posteriores transmisiones. Su importe es el 6% sobre el precio escriturado. En este caso, no es de aplicación el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Plusvalía : Varía dependiendo de las características de la vivienda y de los municipios y comunidades autónomas donde se encuentre ubicada la misma. El vendedor es, legalmente, el obligado al pago. Así mismo el vendedor, se podrá deducir el 75% de la cuota satisfecha en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Nota : El DNI de la vivienda : La escritura es el único auténtico "Carnet de identidad" de una vivienda ya que es el título que asegura su propiedad. Debe estar siempre expedida por un Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad.
--------------------------------------------------------------------------------¿ Qué es exactamente un Préstamo Hipotecario ?
Una vez haya comprobado todos los documentos, usted estará en condiciones de llevar adelante la compra. Para ello, podrá efectuar su pago al contado, o bien, mediante la obtención de un Préstamo Hipotecario. Un Préstamo, en general, es un contrato por el que una Entidad Financiera entrega una suma de dinero determinada, obligándose quien lo recibe a devolverlo en los plazos y condiciones pactadas entre ambos.
Un Préstamo Hipotecario es un préstamo con garantía, garantía que se materializa en la hipoteca de un bien inmueble (la vivienda) a favor del Banco o Caja que presta el dinero, es decir, la Entidad Financiera pasará a ser el propietario de la vivienda en el caso de no cumplirse los pactos establecidos en la concesión del Préstamo Hipotecario (pagos puntuales, plazos, etc.). El Préstamo se formaliza en una escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Clases de Préstamos Hipotecarios: Normalmente los Préstamos Hipotecarios se definen como:
De interés fijo : Es un tipo de préstamo en el que se acuerda, entre el cliente y la Entidad Financiera, un interés que permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Préstamo.De interés variable : Es un tipo de Préstamo en el que el interés varía cada cierto período de tiempo (generalmente cada año) de acuerdo con unas normas (índices de referencia, períodos de tipo de interés . . . )
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¿ Quién puede obtener un Préstamo Hipotecario ?
Para poder solicitar un Préstamo Hipotecario, las Entidades Financieras exigen una serie de garantías de tipo personal y del propio inmueble sobre el que va a recaer la hipoteca. En general, cada Entidad Financiera marca sus propias condiciones, por lo que aquí se exponen las más habituales:Si usted solicita un Préstamo Hipotecario le pedirán, normalmente, los siguientes documentos :
Fotocopia del NIF-CIF del o de los solicitantes.
Copia de escritura del bien inmueble a hipotecar.
Verificación o Certificación Registral: Documento expedido por el Registro de la Propiedad Inmobiliaria en el que consta que el inmueble está libre de cargas.
Si usted es trabajador por cuenta ajena, además le pedirán :
Última nómina.
Última declaración de la Renta.
Otros justificantes de ingresos, si los hay.
Si usted es trabajador por cuenta propia (profesionales, autónomos, etc.) :
Última declaración de la Renta.
Última declaración anual del IVA.
--------------------------------------------------------------------------------¿ Cómo elegir el tipo de préstamo que más le interesa ?
Después de cumplir todos los requisitos preliminares que se han descrito, usted se encontrará con el problema de la elección del tipo de Préstamo Hipotecario que mejor se adapte a sus necesidades. Para ello tendrá que tener en cuenta los siguientes factores:A.- El importe del préstamo : Es la cantidad de dinero que la Entidad Financiera entrega al cliente al concederle el Préstamo. En el caso del Hipotecario, existen dos tipos de límites para determinar este importe total :
1.- El valor de la vivienda : La cantidad máxima a financiar, es decir, el importe total que recibirá como Préstamo Hipotecario suele estar entre el 70% y el 80% del valor de tasación de la vivienda o inmueble.
2.- Los propios ingresos del solicitarle : El importe se limita para que las cuotas a pagar no superen el 35 ó 40% de los ingresos líquidos justificables del solicitante y así poder hacer frente a los pagos sin problemas.
B.- El interés : El interés, es "el precio" que el cliente se compromete a pagar a la Entidad Financiera como consecuencia de haber recibido una cantidad de dinero determinada en concepto de Préstamo. La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder comparar los tipos de interés que ofrecen las distintas Entidades Financieras.
Para su cálculo se tienen en cuenta la periodicidad de pago, el tipo de interés nominal y las comisiones iniciales. Ya hemos mencionado anteriormente que, de acuerdo con el tipo de interés, los Préstamos pueden clasificarse en :
1.- Préstamos Hipotecarios de interés fijo : El tipo de interés establecido en el contrato permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Préstamo.
En este tipo de Préstamo, tanto la Entidad Financiera que ha prestado el dinero como el cliente, están expuestos al riesgo de interés, es decir :Si los tipos de interés descienden, el cliente no se puede beneficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un precio superior al que lo haría si la operación la contratase en esos momentos.
Si los tipos de interés suben, la situación es la contraria, siendo la Entidad Financiera la perjudicada, ya que no podrá repercutir en el cliente esta subida.
Por todo ello, la operación suele fijarse a unos plazos más cortos que los que se establecen cuando el interés es variable, a fin de evitar el riesgo de las variaciones de tipos de interés para ambas partes.
¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés fijo? La principal ventaja que para el cliente representan los préstamos a interés fijo es tener determinado, desde el principio de la operación, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda la vida del Préstamo.
2.- Préstamos Hipotecarios de interés variable: Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada cierto período de tiempo, de acuerdo con unas normas que se establecen previamente. La forma de fijar los intereses es la siguiente:
Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece fijo durante un período preestablecido, y que en la mayoría de Entidades Financieras oscila entre 12 y 18 meses.
Una vez transcurrido este período, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia acordado en el contrato, al que se le añade además un valor diferencial, si así se ha pactado.
El riesgo que corre tanto la Entidad Financiera como el cliente es el propio de las oscilaciones de mercado :
En época de tipos de interés bajos, el cliente pagará menos intereses, saliendo beneficiado.
En época de tipos de interés altos, el cliente ten- drá que efectuar un mayor pago de intereses.
Por ello, y al irse ajustando el tipo de interés al mercado, las Entidades Financieras suelen ofrecer plazes de amortización más largos (normalmente entre 20-25 años) que los utilizados en los préstamos a tipo fijo (normalmente entre 10-15 años).
¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés variable ? Las principales ventajas son :
Obtener una financiación que usualmente es a mayor plazo, con la consiguiente reduccción del importe de la cuota a pagar.
Dada una situación de bajada de tipos de interés, reducir la cuota a pagar.
Índices de referencia : Es la variable en función de la cual cambia el tipo de interés del Préstamo. Existen diversos tipos de índices de referencia, los más habituales son :
Mibor : Es el precio del dinero en el mercado interbancario de Madrid, es decir, el precio al que los bancos y cajas se prestan dinero mutuamente. Este tipo de interés lo comunica el Banco de España, en sus notas informativas diarias, así como en varios de sus otros medios de comunicación.
Banca Privada : Según la información que los bancos envían, por obligación, al Banco de España; es el tipo medio de las operaciones de crédito. Existen diversos tipos, siendo los más relevantes :
· Cuentas de crédito de l año a menos de 3 años.
· Préstamos de 3 o más años.
Asociación Hipotecaria Española : Es un índice de referencia del mercado hipotecario de periodicidad trimestral. Se calcula disminuyendo en un punto porcentual la media de los tipos de interés más utilizados en los Préstamos Hipotecarios concedidos por las entidades de la Asociación Hipotecaria Española para la financiación de la vivienda libre, considerando el último mes de cada trimestre natural.Índice Activo de Referencia CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorros) : Según la información que las Cajas de Ahorro envían, por obligación, al Banco de España; es el tipo medio de las operaciones de préstamos personales de l año a menos de 3 años y de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre a un plazo de 3 o más años.
Cualquiera de los índices de referencia descritos, que se aplique en un Préstamo Hipotecario de interés variable, ha de quedar claramente determinado a la firma del mismo, así como su forma de aplicación.
Para que un tipo de interés sirva de referencia :
Debe ser público y fácilmente verificable por parte del cliente, lo que implica que la Entidad Financiera debe indicar en qué medio se publica.
Ha de ser objetivo, es decir, que no ofrezca dudas en cuanto a su cálculo.
Debe ser neutral, es decir, la Entidad Financiera no puede influir en su determinación.
El Diferencial : Consiste en el importe que las Entidades Financieras añaden al tipo de interés de referencia. ¿ Cómo se especifica el valor diferencial?
· Puede establecerse un importe fijo durante toda la vida del Préstamo.
· Puede fijarse como un porcentaje sobre el índice de referencia que se haya utilizado.C.- El período de Interés : Es el período de tiempo durante el cual el tipo de interés de un Préstamo, a tipo de interés variable, permanece inalterado. En los préstamos a tipo de interés variable hay que diferenciar entre :
Período de interés a tipo fijo : Es el plazo durante el cual permanece vigente el tipo de interés inicial pactado en el contrato del préstamo.
Período de interés a tipo variable :Una vez finaliza el período de interés a tipo fijo comienza el período de interés a tipo variable que dura hasta que se termina de pagar el Préstamo Durante este período, el interés varía cada cierto tiempo (generalmente cada año) en función del índice de referencia.
D.- Cuota a Pagar : Es el importe que el cliente se compromete a pagar periódicamente (mensual, trimestral o anualmente) a la Entidad Financiera que le ha concedido el Préstamo en concepto de intereses y devolucion del capital prestado.
E.- Plazo de Amortización : Es el tiempo acordado en la escritura del Préstamo para que el cliente devuelva a la Entidad Financiera la totalidad de la cantidad prestada. Suele oscilar entre 10 y 25 años, y dependerá :
Del tipo de política comercial de la Entidad Financiera.De ser un Préstamo a tipo de interés fijo o variable.
De la edad del solicitante.
Hay Préstamos en los que se establece un período de carencia. La carencia puede definirse como el período inicial de la vida de un Préstamo en el que el cliente únicamente paga los intereses, no amortizando nada de capital.
F.- Sistemas de Amortización : Existen diversos sistemas de amortización: de cuota a pagar constante, de cuotas de capital constante, de cuotas de capital creciente, etc. El más empleado por las Entidades Financieras es el de cuota a pagar constante, donde el capital amortizado va aumentando a lo largo de la vida del préstamo, reduciéndose, por lo tanto, los intereses a pagar.
--------------------------------------------------------------------------------¿ Qué gastos tiene un Préstamo Hipotecario ?
A.- Gastos Previos a la formalización :Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la concesión de un Préstamo Hipotecario que se han detallado anteriormente, las Entidades Financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes trámites:
La Tasación: La vivienda ha de ser tasada, es decir valorada por un perito independiente de la Entidad Financiera. Esta tasación es necesaria y el perito que la realice conviene que pertenezca a una empresa oficial inscrita en el registro del Ministerio de Economía y Hacienda.
Verificación registral: Consiste en comprobar la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar.
Ambos trámites originan una serie de gastos que son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo.
Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del Préstamo Hipotecario en un plazo que, normalmente, oscila entre l5 días y un mes.
B.- Gastos de formalización :
Comisión de apertura : Se trata de una comisión que cobra la Entidad Financiera por una sola vez, al inicio del Préstamo. Se suele establecer como porcentaje sobre el importe del Préstamo.
Comisión de estudio : Es asimismo una comisión inicial que también suele establecerse como porcentaje sobre el importe del Préstamo, a cobrar una sola vez, al inicio de la operación.
Comisión de subrogación : La subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un Préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del Préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del Préstamo. Normalmente se produce cuando una persona adquiere una vivienda directamente a un promotor-constructor.
La Entidad Financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque en este caso no se cobrarán las comisiones de apertura u estudio.
Gastos de notaría : corresponde al gasto de realización de escritura pública otorgada por Notario. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos, los cuales varían según el número de folios que tenga la escritura.
Impuestos oficiales : La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un porcentaje. En la actualidad es el 0'50% sobre el valor total garantizado (Principal, intereses, gastos).
Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad : Formalizada la escritura del Préstamo Hipotecario, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.
El acto de inscripción en el Registro lo realiza la Entidad Financiera que ha concedido el Préstamo.
C.- Otros gastos posibles :
Intereses de demora : Es el tipo de interés a aplicar a aquellas cantidades que, llegando su vencimiento, o sea su fecha de pago, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago.
Comisión de cancelación anticipada y comisión de entregas a cuenta : Generalmente las Entidades Financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el Préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del Préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el Préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la Entidades Financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta.
Comisión por modificación de contratos : Esta comisión se aplica en el caso que, a petición del cliente y aprobado por la Entidad Financiera, se modifiquen durante la vida del préstamo algunas de las condiciones establecidas inicialmente en el contrato. El importe de la misma se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación.
El objetivo de esta modificación es compensar a la Entidad Financiera de los trámites administrativos necesarios para proceder a la modificación del contrato original.
Comisión por reclamación de cuotas impagadas : En el caso de existir cuotas impagadas, las Entidades Financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en el que regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato.
Comisión por emisión y gastos de envío de los recibos : La comisión por emisión no es muy usual, viene a ser un importe fijo que una Entidad Financiera repercute en cada uno de los recibos de Préstamo por los que le origina la confección de los mismos.
Los gastos de envío suponen repercutir al cliente los costes que se le originan a la Entidad Financiera por el envío de los recibos del Préstamo al domicilio indicado por el cliente.
La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla.
--------------------------------------------------------------------------------¿Qué seguros se deben contratar ?
La ley obliga al titular de un Préstamo Hipotecario a contratar un Seguro de Incendios sobre la vivienda a hipotecar.Es usual, además, contratar un Seguro de Vida, que cubre el riesgo del fallecimiento del titular de un préstamo, cancelando el capital pendiente de pago en este momento.
También resulta muy conveniente contratar un Seguro del tipo Multirriesgo del Hogar que protege contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.).
--------------------------------------------------------------------------------¿ Qué ventajas fiscales se obtienen con un Préstamo Hipotecario ?
El titular del préstamo puede obtener (hasta los límites establecidos en la legislación vigente) las siguientes ventajas fiscales :- Deducciones de la Base Imponible :
Podrán deducirse de la Base Imponible los intereses satisfechos, en el ejercicio, de los prestamos destinados a financiar :
La adquisición o mejora de la vivienda habitual.
Cualquier inversión o gasto necesario para proceder al alquiler de una vivienda.
Cualquier inversión o gasto inherente a los inmuebles destinados a usos profesionales o empresariales en función del régimen fiscal en el que se encuentre el titular del Préstamo.
- Deducciones en la cuota tributaria:
Se deducirá hasta un 15% del capital amortizado en todos los años de duración del Préstamo destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del titular del Préstamo.
--------------------------------------------------------------------------------¿ Qué tiene Ud. que hacer si quiere cambiar su Préstamo Hipotecario a otra entidad ?
Ante una situación cambiante de los tipos de interés de mercado o cualquier otra circunstancia, puede darse el caso que a usted le convenga cancelar el Préstamo que tiene concedido en una Entidad y solicitar uno nuevo en otra. Es conveniente realizar los siguientes trámites:A.- Elegir la oferta que más le interese.
B.- En la nueva Entidad, solicitar información sobre los gastos de cambio de hipoteca, que son:
Comisión por cancelación anticipada del Préstamo vigente. Honorarios notariales. Tasas registrales. Comisión de apertura del nuevo Préstamo. Gastos de tasación. Honorarios de gestión.
C.- Comparar si el ahorro de intereses a pagar le compensa con los gastos del cambio de hipoteca.
D.- En el caso de interesarle, solicite el Préstamo a la nueva Entidad, la cual se encargará de los trámites de cancelación de su actual Préstamo. Con el actual Anteproyecto de Ley sobre subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios, los gastos de cambio de hipoteca van a verse sustancialmente reducidos, lo que redunda en beneficio de los consumidores.
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